Face à la pénurie de logements et aux prix parfois exorbitants, l’encadrement des loyers revient régulièrement au cœur des débats. Dans certaines zones dites « tendues », les pouvoirs publics ont pris des mesures pour limiter l’envolée des loyers afin de préserver l’accès au logement pour le plus grand nombre. Décryptage de ce dispositif et analyse de ses impacts sur le marché locatif.
L’encadrement des loyers, un dispositif législatif pour réguler les prix
L’encadrement des loyers a été instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) promulguée en mars 2014. Ce dispositif vise à plafonner les loyers dans certaines zones jugées « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est très forte et l’offre insuffisante, entraînant une hausse importante des prix. Les zones concernées sont déterminées par arrêté préfectoral, en tenant compte notamment du niveau moyen des loyers, du taux de vacance et du dynamisme démographique.
L’encadrement des loyers s’applique aux nouvelles locations et aux renouvellements de bail, dans le parc locatif privé uniquement. Il consiste à fixer un loyer de référence par mètre carré, en fonction de la localisation du logement, de sa taille et de sa date de construction. Le loyer appliqué ne doit pas dépasser ce loyer de référence majoré de 20 %, sous peine de sanctions pour le propriétaire.
Les zones tendues : des territoires soumis à une pression locative importante
À ce jour, ce sont 28 agglomérations qui sont considérées comme des zones tendues et soumises à l’encadrement des loyers. Parmi elles figurent notamment Paris, Lille ou encore Grenoble. La carte des zones tendues est régulièrement réévaluée par les pouvoirs publics pour tenir compte des évolutions du marché locatif.
Ces territoires se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qui entraîne une hausse constante des loyers. Les ménages aux revenus modestes sont particulièrement touchés par cette situation, qui peut les contraindre à s’éloigner des centres-villes et à subir des temps de trajet plus longs pour se rendre sur leur lieu de travail.
Les impacts de l’encadrement des loyers sur le marché locatif
Depuis sa mise en place, l’encadrement des loyers a suscité de nombreux débats quant à son efficacité et ses effets secondaires éventuels. Certains observateurs pointent du doigt une baisse du nombre d’investisseurs dans les zones tendues, découragés par la perspective de loyers plafonnés. D’autres estiment que le dispositif freine la mobilité résidentielle, les locataires étant moins incités à déménager si leur loyer actuel est inférieur au plafond autorisé.
Toutefois, plusieurs études menées sur le sujet ont montré que l’encadrement des loyers a bel et bien contribué à ralentir la hausse des prix dans les zones concernées. Selon une enquête réalisée par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) en 2019, le dispositif aurait permis de contenir la hausse des loyers à Paris à hauteur de 1,6 % entre 2018 et 2019, contre 3,2 % en moyenne sur les dix dernières années.
Les recours possibles en cas de non-respect de l’encadrement des loyers
Pour les locataires qui constatent que leur loyer dépasse le plafond autorisé, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord amiable avec le propriétaire. Si cette démarche n’aboutit pas, le locataire peut alors saisir le tribunal d’instance pour demander une baisse de loyer et éventuellement des dommages-intérêts.
Cependant, il convient de noter que ces recours doivent être exercés dans un délai relativement court : la saisine de la CDC doit intervenir dans les 12 mois suivant la signature du bail pour les nouvelles locations, et dans les 6 mois suivant la notification de la hausse de loyer pour les renouvellements de bail.
En définitive, l’encadrement des loyers apparaît comme un outil pertinent pour réguler les prix dans les zones tendues et favoriser l’accès au logement pour le plus grand nombre. Si le dispositif suscite encore des controverses, il n’en demeure pas moins efficace pour contenir la hausse des loyers et protéger les locataires face aux abus éventuels. À cet égard, la vigilance des pouvoirs publics et l’information des locataires restent essentielles pour garantir le respect de cette régulation.
