La loi Malraux, du nom de l’ancien ministre de la Culture André Malraux, est un dispositif fiscal qui vise à encourager la restauration des immeubles situés dans certaines zones protégées. En contrepartie des travaux réalisés, les propriétaires bénéficient d’une réduction d’impôt sur leurs revenus fonciers issus de la location. Comment fonctionne ce régime fiscal et quelles sont ses conditions d’éligibilité ?
Le principe de la loi Malraux
Créée en 1962, la loi Malraux a pour objectif de préserver le patrimoine architectural français en incitant les particuliers à investir dans des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de restauration. Elle s’applique aux immeubles situés dans des Secteurs Sauvegardés, des Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) ou encore des Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP).
Pour bénéficier du régime fiscal avantageux prévu par la loi Malraux, les propriétaires doivent s’engager à mettre leurs biens en location pendant une durée minimale de neuf ans. Ils peuvent alors déduire une partie des dépenses engagées pour les travaux de restauration de leur revenu global, dans la limite d’un plafond annuel.
Le régime fiscal de la loi Malraux
Le dispositif Malraux permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu correspondant à un pourcentage des dépenses engagées pour les travaux de restauration. Ce taux varie en fonction de la zone dans laquelle se situe l’immeuble :
- 30 % du montant des travaux pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP/AVAP avec Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) approuvé ;
- 22 % du montant des travaux pour les immeubles situés en ZPPAUP/AVAP sans PSMV approuvé.
Cette réduction d’impôt est accordée sous certaines conditions, notamment :
- L’achèvement des travaux dans un délai maximum de trois ans après l’obtention du permis de construire ;
- Le respect des normes et règles applicables en matière de restauration des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ;
- L’absence de lien familial entre le propriétaire et le locataire pendant toute la durée de l’engagement locatif.
La réduction d’impôt s’applique sur un plafond annuel de dépenses éligibles fixé à 400 000 euros, réparti sur une période de quatre années consécutives. En cas de dépassement, l’excédent peut être reporté et utilisé pour les travaux réalisés l’année suivante.
Les revenus fonciers issus de la location
Les revenus tirés de la location d’un immeuble bénéficiant du dispositif Malraux sont soumis au régime des revenus fonciers. Les charges déductibles comprennent notamment :
- Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ;
- Les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition ou les travaux ;
- La taxe foncière et les primes d’assurance;
- Les frais de gestion locative.
Cependant, il est important de noter que les travaux de restauration financés par la réduction d’impôt Malraux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Par ailleurs, le déficit foncier éventuellement généré par ces charges déductibles ne peut pas être imputé sur le revenu global du propriétaire. Il est uniquement reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Conclusion
La loi Malraux offre un avantage fiscal intéressant pour les investisseurs souhaitant contribuer à la préservation du patrimoine architectural français tout en percevant des revenus fonciers issus de la location. Le régime fiscal spécifique permet une réduction d’impôt importante, proportionnelle aux dépenses engagées pour les travaux de restauration. Néanmoins, il convient de bien respecter les conditions d’éligibilité et les obligations liées à ce dispositif pour en bénéficier pleinement.
