Face à la complexité des règles encadrant les baux de location, il peut être difficile pour les propriétaires et les locataires de s’y retrouver. Meublé ou vide, durée et résiliation du contrat sont autant de questions qui méritent d’être éclaircies. Cet article vous propose un tour d’horizon complet et informatif sur ces sujets.
Location meublée ou non-meublée : qu’est-ce que cela change ?
La première distinction à établir concerne le type de location : meublée ou non-meublée. Une location meublée est un logement équipé d’un minimum de mobilier permettant au locataire de vivre dans des conditions normales. La liste précise des éléments obligatoires est fixée par la loi (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).
Pour le bailleur, cette différence a plusieurs conséquences :
- Fiscalité : les revenus tirés d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que ceux d’une location vide relèvent des revenus fonciers.
- Régime social : si le bailleur est considéré comme professionnel, il doit cotiser au régime social des indépendants (RSI) pour sa location meublée.
- Garanties : le propriétaire peut exiger une garantie de trois mois de loyer pour une location meublée, contre un mois pour une location vide.
Pour le locataire, les différences sont également notables :
- Durée du bail : la durée minimale d’un bail meublé est d’un an (ou neuf mois pour les étudiants), renouvelable automatiquement, contre trois ans pour un bail vide.
- Préavis : le délai de préavis pour quitter une location meublée est d’un mois, contre trois mois pour une location vide (sauf exceptions).
Durées et renouvellement du bail : quelles règles s’appliquent ?
La durée initiale du contrat de location varie selon qu’il s’agit d’une location meublée ou non-meublée. Dans tous les cas, le bail est renouvelable par tacite reconduction à son terme. Toutefois, la loi encadre strictement les conditions de renouvellement et de résiliation du bail.
Durée initiale du bail
- Location non-meublée : la durée minimale du contrat est de trois ans. Si le bailleur est une personne morale (société, organisme HLM…), cette durée passe à six ans.
- Location meublée : la durée minimale du contrat est d’un an. Pour les étudiants, cette durée peut être réduite à neuf mois (bail étudiant).
Renouvellement du bail
Le bail se renouvelle automatiquement à l’issue de la durée initiale, sauf si :
- Le bailleur ou le locataire donne congé dans les délais et conditions prévus par la loi.
- Le bailleur souhaite reprendre le logement pour y habiter, y loger un proche ou pour vendre.
- Le bailleur invoque un motif légitime et sérieux (par exemple, des troubles de voisinage causés par le locataire).
Résiliation du bail : quelles sont les modalités ?
La résiliation d’un contrat de location est encadrée par la loi et doit respecter certaines conditions. Le propriétaire comme le locataire doivent notamment respecter des délais de préavis et justifier leur décision.
Congé donné par le bailleur
Pour mettre fin au bail, le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou signifier son congé par acte d’huissier. Les délais de préavis sont les suivants :
- Location non-meublée : six mois avant la fin du contrat.
- Location meublée : trois mois avant la fin du contrat.
Le propriétaire doit également invoquer un motif légitime pour donner congé, tel que :
- Reprise du logement pour y habiter ou y loger un proche.
- Vente du logement.
- Motif légitime et sérieux (par exemple, non-paiement des loyers).
Congé donné par le locataire
Le locataire peut donner congé à tout moment, sans avoir à justifier sa décision. Il doit respecter les délais de préavis suivants :
- Location non-meublée : trois mois (réduit à un mois dans certaines conditions, comme la perte d’emploi ou la mutation professionnelle).
- Location meublée : un mois.
Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception ou signifié par acte d’huissier.
En fin de compte : les points clés à retenir
Les règles encadrant les baux de location sont nombreuses et complexes, mais quelques points essentiels méritent d’être retenus :
- La distinction entre location meublée et non-meublée a des conséquences importantes sur la durée du bail, les délais de préavis et les garanties exigibles.
- La durée initiale du bail est différente selon le type de location : trois ans pour une location vide, un an (ou neuf mois pour les étudiants) pour une location meublée.
- La résiliation du bail est encadrée par la loi et doit respecter des délais de préavis spécifiques. Le propriétaire doit invoquer un motif légitime pour mettre fin au contrat, tandis que le locataire peut donner congé à tout moment sans justification.
