Selon le décret du 30 septembre 1953, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Alors, toute durée inférieure est considérée comme nulle. Sauf exception, ce type de bail donne aussi un droit au renouvellement. Et, ce dernier peut être un congé donné par le bailleur ou une demande faite par le locataire. Mais dans tous les cas, le respect des règles applicables est requis.
Les différentes conditions requises
Il est important de connaitre que le droit au renouvellement du bail commercial est d’ordre public c’est-à-dire que toutes les clauses contraires sont considérées comme non écrites. Toutefois, cette caractéristique n’entraine pas l’automaticité du renouvellement du bail. Donc pour en bénéficier, il faut que le locataire remplisse certaines conditions définies par le code de commerce, par exemple :
- Le locataire doit être le propriétaire du fonds de commerce ;
- L’existence d’un bail portant sur un local ;
- Le fonds doit être exploité de façon effective et continue durant au moins 3 ans avant la date d’expiration du bail ou de sa tacite reconduction ;
- La réalisation de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Dans le cadre de la vente de fonds de commerce, le cessionnaire doit entamer une négociation avec son bailleur dans l’objectif qu’il renonce à se prévaloir de la durée d’exploitation afin d’éviter d’être privé du droit au renouvellement pour défaut d’un délai minimum d’exploitation
Les éventuels effets du renouvellement du bail
Le mode de renouvellement du bail commercial entraine de nombreuses conséquences. D’une part, lorsque le nouveau bail est renouvelé suite à l’acceptation de l’offre de renouvellement proposée par le bailleur dans sa demande de congé ou qu’il a donné son accord suivant la demande de renouvellement initiée par le locataire, le bail contient les mêmes conditions que le contrat initial. Cependant, une révision du loyer est possible ainsi que la modification de certaines clauses. Et d’autre part, si le nouveau bail est renouvelé après une reconduction tacite, il sera conclu pour un délai indéterminé. Alors, ce type de renouvellement peut entrainer un déplafonnement du loyer à partir de la douzième année et que le bail aussi peut être rompu à tout moment par l’initiative des deux parties. Sachez que cette situation est très risquée pour le locataire, car il ne dispose plus de garantie de présence.
Le refus de renouvellement
En principe, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail des locataires qui remplissent les conditions nécessaires s’expose à une sanction pécuniaire c’est-à-dire au versement d’une indemnité d’éviction. Toutefois, il a le droit de refuser ce renouvellement sans avoir à verser ce dédommagement en présentant des motifs sérieux comme le défaut de paiement du loyer, la reprise des locaux pour une démolition, une reconstruction, une rénovation, une habitation familiale ou si l’endroit est en instance de démolition pour cause d’insalubrité ou de vétusté. Notons que si le bailleur a déjà payé une indemnité d’éviction au locataire alors, il n’a plus besoin de motiver sa décision.
