Les baux immobiliers commerciaux peuvent sembler intimidants, d’autant plus qu’il s’agit d’un engagement à long terme qui peut coûter cher. Mais ils ne sont pas aussi compliqués que beaucoup le pensent. Il y a trois catégories de baux en matière d’immobilier commercial: location brute également connue sous le nom de location avec service complet, location nette et location brute modifiée. La principale similitude entre ces baux est qu’ils fournissent tout un loyer de base avec des variations quant à savoir qui doit payer certaines dépenses d’exploitation ?
Le bail brut ou bail tout frais compris
Dans un bail brut, le loyer du locataire couvre tous les frais d’exploitation de l’immeuble. Ces dépenses peuvent inclure, mais sans s’y limiter, les taxes foncières, les services publics, l’entretien, etc. Le propriétaire paie ces dépenses en utilisant le loyer du locataire pour compenser les coûts. En conséquence, le loyer de base est généralement relativement élevé, mais constitue le seul coût pour le locataire. Les locataires n’ont pas à s’impliquer dans les opérations quotidiennes de l’immeuble. Le loyer est fixe, même si les dépenses ne le sont pas. Par exemple: pendant l’été, le loyer restera le même, même si l’utilisation de la climatisation augmente les coûts d’électricité. Ce bail est typique des propriétés autonomes industrielles, commerciales et de bureaux.
Le Bail net commercial
Le bail net est un bail immobilier commercial très ajustable. Le loyer de base d’un bail net est inférieur à un bail brut, mais le locataire paie également des charges d’exploitation fixes telles que les taxes foncières, les assurances et les éléments d’entretien des espaces communs. Il existe quatre types de baux nets:
- Bail net unique: Dans un seul bail net, les locataires paient un loyer fixe et une partie de la taxe foncière (qui serait négociée avec le propriétaire). Le propriétaire paie ensuite les frais de construction, tandis que le locataire paie directement les services publics et autres services.
- Bail double net: Un bail double net est similaire au bail simple net, sauf que le locataire paie également une partie de l’assurance immobilière ainsi que la taxe foncière. Le propriétaire prend en charge le paiement de l’entretien de la zone commune, mais le locataire est toujours responsable de ses propres services publics et services d’ordures.
- Bail triple net: Le bail triple net comprend les taxes foncières, les assurances et l’entretien des parties communes, le locataire payant une partie ou la totalité du coût de ces trois choses en plus de son loyer de base. Il s’agit de l’un des types de location les plus courants.
- Bail triple net absolu: Il s’agit du bail triple net amplifié. Le locataire prend en charge tous les frais lui permettant d’être seul responsable de l’immeuble. L’avantage de ce bail est qu’en tant que locataire, vous pouvez virtuellement posséder un immeuble sans l’acheter; cependant, s’il y a une catastrophe qui détruit la propriété, vous êtes seul le seul responsable.
Le bail commercial brut modifié
Le troisième type majeur de bail immobilier commercial est le bail brut modifié et offre un juste milieu pour les locataires et les propriétaires. Le brut modifié permet un plus large éventail de négociations en matière de charges d’exploitation. Le loyer de base sera alors soumis aux conditions convenues par les deux parties comme le bail brut. Le facteur de différenciation est que le taux de location reste fixe même si les coûts augmentent ou diminuent.
